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非经营性/非自偿性/公益项目PPP设计实操方案 2015/3/26 19:49:57

非经营性/非自偿性/公益项目PPP设计实操方案

 

我们在实际设计PPP项目架构的过程中,接触以及正在实操设计一些非经营性的、公益性的项目PPP架构,其中典型的包括一个中南地区建设改造湿地景观公园的PPP项目(方案已审议,各方在合同签署和执行前期准备过程中)、一个中西部地级市水库河湖旅游区旅游公路建设PPP项目(方案已审议)、一个西部城市公园(带中水景观湖)PPP项目(方案策划设计审议中)。

这几个项目本身非经营性、公益性特点,也就导致了融资难的问题。项目本底性质上都有这样的特点:初始投资较大但当地政府财政都不宽裕,无法独自承担相应的建设费用;如果采用传统的银行贷款等融资方式,利息负担太过沉重(对于其中一个项目而言,因为项目推出时间的问题,2014年43文关于增量地方性债务的管理也是一个融资障碍);项目本身非经营性和公益性特点强,本身没有收费机制或者本身收益太微薄,对于社会资本没有吸引力,BT、BOT等广义PPP下的融资模式也不可行。

综合考量之后,这几个项目方案通过设计不同类型的资源补偿型模式来解决,根据项目本身特点,其中湿地景观公园PPP项目,采用了直接资源补偿型模式;旅游公路项目采用捆绑式的资源补偿型模式;带中水景观湖的城市公园通过借鉴和引入生态补偿机制的部分设计要点,则采用了特许经营权转移式的资源补偿型模式。

因为相关方案和项目在设计或推进中,因保密义务问题,书面以湿地景观公园PPP项目为主简要介绍上述各方案设计要点:

湿地景观公园PPP项目

项目背景:

中南地区某市计划通过对自然湿地的改造维护建设湿地景观公园,初步规划公园一期占地面积约1200亩,预计总投资约1.5亿元,预计建设期两年。但因为政府财政负债较重,无法独自建设费用,传统融资方式利息太过沉重,而因为项目本身没有计划制定收费机制(鉴于项目公益性质,以及类似鸟巢PPP项目的失败教训,也不推荐项目本身的收费机制),难以通过BT、BOT等方式引入社会资本,最终方案确定使用狭义PPP模式下的资源补偿型融资模式,即选择一种可能产生期望收入的资源项目去补偿一个财务上不可行的项目。资源补偿型融资模式为非经营性项目的融资提供了新方式,具备一方面减轻政府财政压力、另一方面调动社会资本积极性和参与度从而提高项目运作效率和加速资源开发等优点,对解决非经营性基础设施/公用事业项目建设资金不足、加快建设具有重要价值。

项目资源补偿型模式定性定量分析设计:

定性分析设计:

将资源补偿型模式引入到该项目中,首先考虑的是补偿方式。该项目所在地可选的补偿方案有建设用地资源、旅游资源和矿产资源补偿,通过前期可行性分析确定了建设用地资源补偿的方式。

将土地作为补偿资源,政策上遇到的最大问题是我国对土地出让方式有严格的限制(如国土2004年71号文),一般通过三种方式来使土地使用权的获得合法化:捆绑招标、土地出让金补偿和作价入股。捆绑招标可以提高投标人准入标准发挥投资方企业优势但有复杂的法律冲突要协调且风险利益分担不是太平衡,出让金补偿结构简单操作性强但政府对项目没有后续控制能力,在敏感问题的操作上政府意愿是倾向于选择法律风险较低且具有一定的控制能力的方式,因此最终确定采用建设用地作价入股的方式(虽然土地使用价值有波动,但政府对项目公司有一定的控制权,发挥投资方企业优势的同时又能保证公众利益;对投资方的保障通过地块选择和利润保底设计来实现)。

确定作价入股的方式之后,根据当地政府的的规划以及政企双方意愿,方案选择了一块住宅建设用地(“A地块”)作为潜在的补偿用地,该土地规划类型为一类住宅用地,临近湿地景观,环境优美,景观公园建成后交通便利,土地规划中A地块周边公共设施健全,适合开发建设成别墅高档社区。湿地景观公园建成后居住用地的价值提升的预期较高,补偿方案对投资者的吸引力较大。

土地补偿的定量分析:

设计方案通过采用假设开发法来评估土地价值,并考虑资金的时间价值,采用现金流折现的计算方法对A地块进行价值估算:(1)开发经营期:地块总用地面积为约6.5万平,总建筑面积5万平,预计开发销售期为三年,其中两年为开发期,一年为销售期。(2)开发完成后的房地产价值:用市场法,通过对估价时间点三处容积率类似的可比高档住宅项目案例的对比,结合本地住宅价格波动趋势、景观公园落成后对楼盘价格的拉动预测以及项目所在市新建商品住宅分类价格指数的变化,取出年平均价格增长率,预计经过两年的开发建设后,开发完成后的房地产价格将为每平米8千元,房地产总价值为4亿元。(3)开发成本:其中住宅开发成本为1.1亿元(包括勘察设计和前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、建筑安装工程费等测算;(4)管理费:取开发成本的1%,为110万元。(5)销售费用:取开发完成后房地产价值的3%,为1200万元。(6)销售税费:取开发完成后房地产价值的6%,为2400万元。(7)基于对房价的保守估计,开发利润也取相对保守的15%,为6000万元。

采用现金流量折现法计算地块价值,折现率取10%,不考虑投资利息和开发利润,测算出土地价值为1.7亿元,大于湿地景观公园的预测开发成本费用。可供项目投资方收回成本和获得合理利润。

特许权协议关键条款设计:

从政企双方立场,结合项目实际情况,以风险责任与收益平衡为原则对特许权协议的关键条款要点进行的推荐设计(推荐条件并非全部为最终条款):

1、特许权协议双方为:

甲方:市地方政府

乙方:投资者和政府组成的项目公司

2、特许权的内容要点:

甲方将A地块总价值为1.7亿元入股到乙方项目公司,股权由地方国土资源局持有;甲方特许乙方独占排他享有A地块的特许权,该权利在整个授权期内有效。甲方保证至本协议签订之日,未授予任何第三方享有本协议中乙方享有A地块的特许权并将确保根据本协议授予乙方的特许权、其他权利和优先权不以任何方式受到损害和妨碍。

3、特许权主要权利要点:

开发建设权,即授予乙方上A地块的符合规划要求的开发建设权。

销售经营权和物业管理权,即授予乙方开发完成后的房地产的销售经营权和物业管理权。

开发建设完成后的住宅小区配套基础设施和服务设施的建设运营和物业管理权。

经甲方(甲方不无理拒绝)同意的特许权转移转让权。

4、特许权方式要点:

该特许权以资源补偿项目形式由乙方享有。乙方需要承担甲方规定的公园项目的开发建设工作,本协议写明的特许权主要是补偿给乙方的土地资源使用权,用以抵消乙方建设湿地公园所花费的成本。

湿地公园实际成本超过预计成本5%以内时,湿地公园的建设成本全部由乙方承担,超出5%的部分由甲乙双方协商后确定各方承担比例;湿地公园实际成本低于预计成本(8亿元)时,甲方无权要求乙方返还盈余部分,但是甲方作为乙方的股东之一,有权根据所占股份比例同乙方共同分享盈余。

5、特许权先决条件要点:

上级省政府同意公园和A地块用地取得的意见。

乙方向甲方提交其关于公园和A地块住宅工程投融资计划以及资金来源保证。

6、特许权期限:

土地使用期限为70年(含建设期),本特许权协议期限同为70年,但如果出现不符合协议第三条先决条件的,甲方有权按照实际情况对特许期进行修改甚至终止本协议。

7、乙方的权利义务要点:

乙方负责公园项目的建设,公园的建设不晚于本协议生效之日起三个月内,并且乙方需在公园动工之日起两年之内按照相关规定和要求完成公园的建设。

公园建成后,乙方需要向地方主管部门申请验收并且验收合格。

在公园项目验收合格之前,乙方不得向地方主管部门申请验收A地块住宅项目。

甲方虽然入股到乙方项目公司,但是甲方仅限于在湿地公园项目上追加投资,乙方开发建设的住宅项目出现资金短缺时,乙方不要求甲方追加投资。

8、甲方的权利义务要点:

甲方对公园项目的建设有监督权,一旦建设期内发生甲方认为的严重影响工期或工程质量的问题,或是乙方有严重的违约行为时,甲方有权叫停项目,并有权视情况修改或终止本协议。

在特许期内,甲方确保乙方享受生态建设优惠政策和税费减免政策。

乙方开发建设公园和住宅项目所得的总利润由甲乙双方按照股权比例分配。

9、特许权的转让和担保:

乙方依据本协议享有的开发建设权未经甲方同意不得转让(甲方不得无理拒绝),乙方股东或投资联合体调整和变化需报甲方备案,但新的股东或投资联合体必须承认本协议并按本协议承担相应的义务;乙方与受让方签署的转让合同中,受让方对乙方承担的义务,不得少于本协议中所规定的乙方义务。

乙方有权将其依据本协议享有的土地开发经营权以及规划住宅小区范围内的服务设施的开发经营权进行担保;乙方用上述权利进行担保的期限不超过本协议规定的特许期。

10、土地使用权和设施的所有权、经营权:

在协议生效期限内,房地产和配套基础设施和服务设施的所有权和经营销售权由乙方享有。

除本协议另有规定外,甲方保证在任何情况下,在整个特许期内,对乙方享有所有权和经营权的设施及其他资产不进行征用、充公、收归国有。

由于乙方销售房地产,使得土地使用权转移到第三方的情况,办理程序同通过“招拍挂”方式取得的土地一样,第三方对土地的使用权按照国家法律规定确定。同理也适用于乙方拥有的物业管理权等权利的转让,第三方的权利和义务由乙方与第三方自行商定,程序和规定同通过“招拍挂”方式取得的土地一样,本协议不应对此造成影响。乙方放弃土地使用权和设施所有权、经营权后,本协议不再适用。

公园建设完成并验收合格后,由乙方移交给甲方所有,甲方自移交之日起拥有湿地公园的所有权和经营权。

特许权期限届满后,如果所有房地产均销售给第三方,则按照特许期满时的国家法律规定处理;如果乙方还有剩余房产未卖出,甲方无偿收回未卖出房产。

11、违约赔偿条款要点:

甲乙双方应严格遵守本协议的有关规定,任何一方违约都必须承担违约赔偿责任。

合同签订后,甲方在开工前单方终止合同,除承担乙方前期实际支出的费用外,还需向乙方支付项目投资总额1%的违约金;在项目工程建设期内甲方终止合同,要向乙方赔偿实际发生的工程费用,并承担项目工程投资总额10%的违约金;运营期间,甲方终止合同,要向乙方赔偿工程总投资额及合同期内的总利润。

公园建设完成后,如果验收不合格,乙方需要立即进行修复,所产生的费用由乙方自行承担,赔偿甲方因延误开园产生的损失。

如乙方资金未能到位,导致公园项目工程延误的,须赔偿甲方因延误开园的损失。若乙方在竣工前单方面终止合同,除承担项目工程投资总额1%的违约金外,尚需承担停工造成的甲方的实际经济损失。

乙方A地块所建的住宅范围不得超过规划的面积,不侵占湿地公园的公共面积,不得妨碍公众游览公园,如果出现乙方损害公共利益的情况,则甲方有权勒令乙方停止侵权行为并视情节程度依照法律法规予以处罚。

12、协议的终止

正常情况下,本协议授予的特许权应在特许期满时结束。

甲方因乙方违约事件而单方终止协议的情形:

乙方发生清算、破产;

建设期和经营期内,公园项目或住宅项目发生严重的质量问题,且不能在甲方指出后在规定的时限内整改,或整改后仍不达标的;

乙方因为主观因素造成公园建设速度严重滞后,且无望在合理的工期内完成施工任务的;

乙方不能承诺公园项目建设资金按期到位,严重影响工程进度的;

乙方违反协议主要义务,并且不能在自甲方发出指明及要求乙方纠正其违约行为的书面通知起30日内纠正此行为。

乙方因甲方的违约事件而单方终止协议

如果甲方违反了其在本协议中承担的主要义务,并且不能在自乙方发出要求甲方纠正其违约行为的书面通知起30日内纠正,乙方可以根据本协议的规定,通过发出对甲方书面通知的方式随时终止协议。

总结湿地景观公园PPP项目采用了直接资源补偿型模式,即项目公司负责项目建设改造维护投资,以项目周边的一定数量的住宅建设用地开发权及附属权利进行直接资源补偿。旅游公路项目采用捆绑式的资源补偿型模式;带中水景观湖的城市公园通过借鉴和引入生态补偿机制的部分设计要点,则采用了特许经营权转移式的资源补偿型模式。。

下作后两种的概括模式介绍:

旅游公路项目——捆绑式的资源补偿型模式

中西部某级市规划当地水库河湖旅游区旅游公路建设,以便对当地特色的河湖旅游区进行全面开发。但一方面由于公益性考虑旅游公路项目本身预期收益无法收回成本或满足投资回报,当地政府部门又缺乏公路建设资金,导致公路迟迟无法动工建设;另一方面由于公路不通,旅游区本身旅游开发对投资者的吸引力也打折扣,难以实现全面开发,形成恶性循环。基于当地公路建设和旅游开发良性循环的考虑,方案设计由某公路投资公司组建项目公司负责旅游公路的建设投资,公路本身以收回成本为限设计小额收费机制,同时为补偿公路建设的投资亏损,捆绑授予项目公司一定时期的旅游区运营权保证其整体合理的盈利能力。目前该案已审议在各方洽谈中。

城市公园(带景观湖)项目——特许经营权转移式的资源补偿型模式

某西部地级市规划建设城市公园(带景观湖),同样面临公益性项目融资难、投资吸引力低的问题。为解决这个问题,目前策划的方案中,通过借鉴和引入生态补偿机制的部分设计要点,则采用了特许经营权转移式的资源补偿型模式。首先根据该地自然禀赋(水资源较缺),确定景观湖为中水景观湖。方案设计由某环保公司与基建公司组成项目联合体负责公园的整体建设投资,同时由于公园本身不具备经营性,而其中景观湖中水由当地城市污水处理厂和处理后工业中水进行供水的特点,引入生态补偿机制中生态效益付费/环境污染付费的概念,结合项目联合体股东方经营优势和特点,将现有的城市污水处理厂运营权以及当地工业园区工业污水集中处理的第三方治理运营权打包特许给项目联合体,项目联合体通过运营污水处理厂和工业污水第三方治理收费来收回投资和获取合理利润,通过这种特许经营权转移的方式实现了污染端付费和生态建设端资金需求的联动。同时西区临省某地自来水TOT项目因实际回报率过度超预期造成的后续执行困难、政府或企业方执行意愿不强的教训,方案特别设计了在前述特许经营利润率不达标的情况下,授予项目联合体在当地一定范围环境治理项目建设、投资、运营优先权的追加补偿机制,以及在利润率超标情况下的调节机制,保证了方案整体收益率保持在双方协议认可的回报率水平,保证了政企双方对于方案和一系列协议较强的长期执行意愿,保证了公益和企业方合理利益。目前该案在方案策划设计审议中。

 

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